הנחנו על שולחן הכנסת הצעת חוק תקדימית שתתאים את המרחב הציבורי לעידן של משבר האקלים. ההצעה כוללת מספר סעיפים שכולם ביחד יבטיחו את ההתייחסות לנושא ההצללה מכל הזוויות הרלוונטיות ותטיל חובות על כל הגורמים הרלוונטיים בתכנון ההצללה – החל מיזמים של תכניות חדשות, הלאה ברשויות המקומיות וכלה בשר הפנים.
האחד, סעיף שיטיל חובת תוספת הצללה בתכניות חדשות, כך שבמסגרת אישור התכניות וקבלת ההיתר, היזמים יצטרכו להגיש "נספח הצללה". במסגרת נספח זה, על היזמים לסקור את שטח התכנית, ולפרט את האמצעים שיינקטו על מנת להשיג את יעדי ההצללה הנדרשים במרחבים שבהם אנשים עוברים או שוהים לעיתים קרובות.
הנספח יפרט את תמהיל ומדרג אמצעי ההצללה, כך שהעדיפות הראשונה להצללה תהיה הצללה שמקורה מעצים נותני צל, בעדיפות השנייה הצללה שמקורה מהתקנים משלבי צמחייה, ולבסוף ובעדיפות האחרונה הצללה שמקורה מהתקנים מלאכותיים – זמניים או קבועים. תמהיל זה ייקח בחשבון גם את המיקום הגיאוגרפי של הרשויות, כך שרשויות מדבריות לא יחויבו להישען על עצים כמקור הצללה. על מנת להבטיח את העמידה ביעדי ההצללה, מוצע להתנות את הפיתוח המאושר בתוכניות במקביל למימוש הצעדים הנדרשים לצורך עמידה ביעדים.
הצעת החוק מטילה גם אחריות על הרשויות המקומיות ליישום פתרונות ההצללה. כך, מוצע כי לצורך מימון אמצעי ההצללה הנדרשים בהתאם לנספח ההצללה, יגבה מהיזם היטל הצללה שיכסה את עלויות ההקמה הראשונית ואחזקתם למשך שבע שנים. על העיריות יהיה למנות בעל או בעלת מקצוע והכשרה בנושא זה שיהיו מנויים על הצללה בתחומן, וישמשו ככתובת של תושבי העיר לפניות בנושא הצללה ומיתון חום. אלה יהיו אחראיים על תיאום פעילויות עם כלל בעלי התפקידים והסמכויות בנושא מיתון חום ברשויות ובמשרדי הממשלה, ויוסמכו לתת הוראות ביחס לפעילות בתחום. כמו כן, הם יהיו אחראיים על הכנתו של מסמך הצללה עירוני. על העיריות להבטיח כי לפחות 50% מהמרחב הציבורי בתחומן יהיה מוצל.
שר הפנים יתקין תקנות מכוח החוק, אשר יתייחסו, בין היתר, לנושאים הבאים: אמצעים לשיפור ההצללה ואפיון האמצעים למיתון חום, לרבות בדרך של התייחסות לשילוב של אמצעי הצללה בעלי תועלות סביבתיות נוספות, לרבות הצללה המשלבת פאנלים סולאריים; לאיכות הצל; להבטחת קיום תנאי אוורור ותנאי תאורה טבעיים במידה מספקת; ליצירת סטנדרטיזציה ביחס לאמצעי הצללה מלאוכתיים או משולבים קבועים, להבטחת אסתטיקה ועמידות לאורך זמן; להתאמה לתנאי האקלים והסביבה המקומיים ולאזור הגאוגרפי, על סמך קריטריונים מקצועיים ומדעיים; לאופן תיחום השטחים הפתוחים הגובלים בתוכנית לצורך קביעת הוראות לעניין ההצללה, כך שתינתן עדיפות להצללה בשטחים בהם עוברים יותר אנשים; לאופן חישוב היטל ההצללה; ועוד.
כל זה טוב ויפה – אך האם יישום ההצעה יכביד על מחירי הדיור וייצור בעיה נוספת?
זאת בדיוק השאלה שהמחלקה הכלכלית שלנו ביקשה לבדוק, ולשם כך פיתחו אצלנו מחשבון ייחודי ודינמי שמאפשר לבדוק את ההשלכות הכלכליות הישירות של הצעת החוק החדשה על קוני הדירות ועל יזמים.
המחשבון נועד להעריך את העלויות שייגרמו מיישום החוק – כלומר, כמה יעלה להקים הצללה ראויה (עצים ומבני הצללה) כחלק בלתי נפרד מתכנון המרחב הציבורי בפרויקטים חדשים. הוא משמש כלי תומך החלטה עבור המדינה, רשויות מקומיות ויזמים, ומבוסס כולו על נתונים מקומיים והנחות ריאליות ממחקרים בישראל ובעולם.
כדי לדמות את השפעת החוק, נבחנו שני סוגי פרויקטים:פרויקט התחדשות עירונית במחוז תל אביב של שני מגדלי מגורים ותוכנית להקמת שישה בנייני מגורים בדרום. לכל אחד מהם חושבו שני תרחישי הצללה – האחד עם תמהיל של 60% עצים ו-40% הצללה מלאכותית, והשני עם דגש על עצים בלבד (90%).
המסקנות ברורות: החוק כמעט לא משפיע על מחירי הדירות במקרים שנבחנו: העלות שתושת על היזם – גם אם תגולגל במלואה על קונה הדירה – תהיה שולית:
- עלות חוק ההצללה לדירה: כ-2,500 ש"ח בממוצע לדירה של 4–5 חדרים.
- עלות למ"ר דירה: 24 ש"ח בלבד. תוספת של כ-0.11% ממחיר הקנייה למ"ר.
- השפעה על עלות הבנייה ליזם: תוספת של כ- 0.22% לעלות הבנייה למ"ר.
מצד שני, הצללה מספקת שורת רווח נקי למדינה, לציבור וליזמים.
משרד הבריאות בדק וגילה כי הצללה איכותית מניבה תועלות שנתיות של כאלפי שקלים לאדם. התועלות האלה נובעות מהשפעות חיוביות של פעילות גופנית במתקיימת במרחב מוצל (1,178 ש"ח לאדם לשנה!), ומהפחתת החשיפה לקרינת השמש. לעצים בוגרים גם יש שפעה כלכלית ובריאותית חיובית, בכך שהם מפחיתים את המזהמים באוויר.
המחלקה הכלכלית שלנו העריכה תועלות נוספות כמו חיסכון בצריכת דלקים וצמצום זיהום האוויר מרכבים עקב הפחתת נסיעות ברכב פרטי ב-164 ש"ח לאדם לשנה, חיסכון בחשמל ובזיהום האוויר כתוצאה מייצור חשמל לצרכי מיזוג אוויר, בעקבות צמצום תופעת אי-החום העירוני, ב-177 ש"ח למשק בית לשנה.
בנוסף יש עוד תועלות משמעותיות שניתן לייחס להם תועלת כספית כמו החיסכון הנובע מהפחתת הצורך בהשקעות בתשתיות נגר עירוני, שיפור הפריון בכלכלה המקומית, עלייה בשווי הנדל”ן ושדרוג איכות החיים של הציבור כולו. מעבר לכך, נמצא כי הצללה יכולה להעלות את ערך הדירה ב-2-15% – דבר שמהווה יתרון עבור היזמים.
המסקנה ברורה: השקעה קטנה – תשואה גדולה, חוק ההצללה משתלם – גם כלכלית. הצללה משפיעה לא רק על דיירי הפרויקט אלא גם על הסביבה כולה – תושבים הגרים בסמיכות, עוברי אורח, משפחות וילדים שמשתמשים במרחב הציבורי נהנים ממרחב נעים, מוצל ובטוח יותר. מדובר בסיטואציית win-win מובהקת: עלות קטנה מצד היזם, ותועלת רחבה ומתמשכת לכלל הציבור.
